Cum se dezvoltă imobiliare comerciale

Imobiliar comercial vă oferă o mai mare stabilitate decât imobiliară rezidențială, care poate veni cu cifra de afaceri frecventă și alte hassles. Deoarece contractele de leasing comercial imobiliar pot dura 10 ani sau mai mult, investiția vă poate oferi un flux sănătos de venit pasiv - dacă este gestionat în mod corespunzător. Dar cum începeți? S-ar putea să credeți că aveți un picior în sus dacă ați cumpărat imobiliare înainte, dar imobiliar comercial este un animal diferit din imobiliare rezidențiale. Și dezvoltarea depășește pur și simplu cumpărarea și vânzarea. Când dezvoltați o proprietate, construiți ceva nou sau renovarea unei structuri existente, astfel încât să servească mai bine nevoile comunității înconjurătoare.

Pași

Metoda 1 din 4:
Alegerea proprietății potrivite
  1. Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 1
1. Setați obiective specifice pentru dezvoltarea imobilului comercial. Notați câteva idei pentru ceea ce sperați să realizați (în afară de a face bani). Luați lista dvs. și îngustați-o până la 1 sau 2 lucruri care par pot fi posibile în mediul dvs. actual.
  • Este posibil să puteți utiliza proiecte mai mici ca pietre de pasare pentru cele mai mari. De exemplu, ați putea dori să construiți o nouă zonă de retail care ar putea servi drept punct focal pentru comunitate - dar nu aveți resursele necesare pentru a face acest lucru. În schimb, ați putea renova un mall de bandă existente, să-l vândă și să folosiți banii pe care îi faceți ca niște bani pentru noua dezvoltare.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 2
    2. Uită-te la proprietățile disponibile în zona generală. Obțineți o idee despre ce proprietăți comerciale merg. Acest lucru poate fi la fel de simplu ca și conducerea în jur și căutând semne publicitate proprietate de vânzare, deși este de obicei mai eficientă pentru a căuta online.
  • Înainte de a merge mai departe, trebuie să știți dacă ideea dvs. de dezvoltare este fezabilă. De exemplu, dacă doriți să construiți o proprietate nouă și aveți nevoie de 100 de acri de teren, care nu se va întâmpla dacă o astfel de parcelă nu există în zona dvs.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 3
    3. Creați un buget pentru afacerea dvs. Total costurile potențiale pentru proprietate, inclusiv prețul de achiziție, costurile de construcție sau renovare și taxele profesionale. Utilizați informațiile pe care le-ați câștigat să vă uitați la proprietățile disponibile pentru a estima ceea ce veți plăti pentru o proprietate care se potrivește nevoilor dvs.
  • Proprietatea comercială este evaluată diferit decât proprietatea rezidențială - în mod obișnuit legată de imaginile de mai folosite (deși locația intră și în joc). Dacă nu aveți experiență de evaluare a proprietății comerciale, obțineți ajutor pentru a crea un buget realist. Discutați cu un avocat imobiliar sau un contabil care are experiență de lucru cu dezvoltatorii imobiliari comerciali.
  • Dacă va trebui să împrumutați bani pentru a vă finanța proiectul, asigurați-vă că aveți cel puțin 30% cash-on-hand pentru o plată în avans pe proprietate.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 4
    4. Găsiți locații potențiale care îndeplinesc obiectivele și criteriile financiare. Căutare online sau unitate în jurul unei zone interesate să găsești imobiliare comerciale de vânzare. Dacă ați angajat deja un agent imobiliar, vor găsi și proprietăți pentru dvs. care par a fi o potrivire bună pentru dvs. Uită-te la mai multe proprietăți diferite, astfel încât să puteți alege cel mai bun pentru nevoile dvs.
  • Focusul dvs. poate fi diferit dacă doriți să cumpărați o anumită locație, mai degrabă decât să căutați o nouă investiție. De exemplu, s-ar putea să fiți interesați să dezvoltați un mall de bandă abandonată în cartierul dvs.
  • Chiar dacă sunteți deja stabilit pe o anumită proprietate, este încă o idee bună să vă uitați la unele proprietăți similare, astfel încât să aveți o idee mai bună despre valoarea și puteți face comparații de prețuri.
  • Căutați vânzătorii motivați care au un motiv să vândă proprietatea pentru valoarea de piață. De exemplu, dacă proprietatea a fost cea mai mare parte goală sau se află într-un cartier luptând, ați putea fi în măsură să obțineți o afacere bună.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 5
    5. Verificați cerințele de zonare pentru proprietățile de care sunteți interesat. Dacă nu intenționați să schimbați utilizarea proprietății din ceea ce este în prezent, acest lucru nu ar trebui să fie prea mare. Dar dacă intenționați să o schimbați, asigurați-vă că doriți să utilizați proprietatea pentru guvernul local în spațiul respectiv.
  • Chiar dacă structura de pe site va satisface nevoile dvs., asta nu înseamnă că site-ul este zonat pentru utilizarea dvs. De exemplu, ați putea dori să cumpărați un depozit și să-l convertiți într-un loc de fabrică de bere și live, dar această zonă ar putea să nu fie zonată pentru acea utilizare.
    • Metoda 2 din 4:
    Cumpărați imobiliare comerciale
    1. Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 6
    1. Închiriați o echipă de profesioniști pentru a vă ajuta cu achiziția dvs. Fraza "Este nevoie de un sat" De asemenea, se aplică dezvoltării imobiliare comerciale. În timp ce ați putea să cumpărați o casă de o singură familie fără o mulțime de ajutor profesional, atunci când intrați în imobiliare comerciale aveți nevoie de un broker comercial, un evaluator, agent, escrow, și avocat. Așteptați să petreceți oriunde de la câteva mii la zeci de mii de dolari pentru a angaja această echipă, în funcție de valoarea proprietății pe care doriți să o cumpărați.
    • Asigurați-vă că toți cei din echipa dvs. are o reputație și experiență profesională solidă în dezvoltarea imobiliară comercială.
    • Profesioniștii dvs. ar putea fi, de asemenea, în măsură să furnizeze recomandări. De exemplu, dacă angajați un avocat, ei ar putea să recomande agenți sau brokeri. Brokerii și agenții au adesea evaluatori și agenți de escrow cu frecvent.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 7
    2. Aliniați investitori sau creditori pentru a vă ajuta să finanțarea achiziției dvs. Dacă nu stați pe milioane de dolari pe care doriți să investiți, de obicei veți avea nevoie să obțineți o ipotecă sau altă finanțare pentru a cumpăra proprietatea comercială. Dacă aveți deja o relație de afaceri cu o bancă, începeți acolo.
  • Adăugarea partenerilor este, de asemenea, o modalitate de a vă finanța achiziția. De exemplu, dacă aveți 4 asociați de afaceri care pot investi suficient (împreună cu dvs.) pentru a acoperi costurile, aveți finanțarea dvs.
  • Finanțarea se bazează în mod obișnuit pe venitul pe care îl va genera afacerea subiacentă. Dacă este prima dată când cumpărați imobiliare comerciale, mergeți la o locație stabilită, cu chiriașii existenți, care trebuie doar să aibă un ajutor mic. Acest tip de proprietate dă de obicei mai multe opțiuni de finanțare.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 8
    3. Faceți o ofertă pe proprietatea pe care doriți să o cumpărați. Agentul dvs. elaborează o scrisoare de ofertă pentru proprietarul proprietății care detaliază termenii exacți pentru care doriți să cumpărați proprietatea. De obicei, nu veți începe cu suma maximă pe care sunteți dispus să o plătiți, așa că așteptați ca să fiți unii negociați înainte și înapoi peste preț.
  • Acordați atenție sfatului echipei dvs., mai ales dacă nu aveți o mulțime de experiență în domeniul imobiliar comercial. Asigurați-vă că înțelegeți de ce recomandă oferta pe care o fac și cum ajung la valoarea pentru proprietate. Acest lucru vă va ajuta să luați decizii mai bune în timpul negocierilor.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 9
    4. Angajați un inspector independent pentru a evalua proprietatea. Odată ce cumpărătorul a acceptat cu încercare oferta dvs., începeți să cercetați proprietatea - acest lucru este cunoscut sub numele de conducere "Verificarea antecedentelor." Echipa dvs. vă ajută să obțineți toate informațiile de care aveți nevoie, inclusiv un lanț de proprietate pentru proprietate, cerințele de zonare și parametrii de construcție. Inspectorul independent analizează proprietatea existentă în lumina reglementărilor locale pentru a vă asigura că este de până la cod.
  • Dacă inspectorul găsește orice problemă, puteți utiliza acestea pentru a reduce costul final de achiziție. Uneori, aceste probleme sunt luate în considerare de către actualul proprietar înainte de finalizarea vânzării. De asemenea, puteți aranja o indemnizație pentru costul reparațiilor necesare sau al altor lucrări.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 10
    5. Examinați documentele de escrow de închidere cu avocatul dvs. La fel ca și cu o achiziție imobiliară rezidențială, închiderea unei vânzări comerciale imobiliare înseamnă un munte de documente de închidere pentru a citi și a semna. Treceți peste aceste documente cu avocatul dvs. pentru a vă asigura că le înțelegeți.
  • Dacă aveți întrebări sau dacă există un document care nu pare să reflecte afacerea pe măsură ce ați înțeles-o, vorbiți! Avocatul dvs. se va întoarce la vânzător pentru a vă asigura că documentele sunt modificate înainte de a le semna.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 11
    6. Semnați documentele de închidere pentru a finaliza achiziția. De obicei, tu și avocatul tău vor participa la închiderea împreună cu vânzătorul și avocatul lor. Alți reprezentanți ar putea fi, de asemenea, prezenți. Atât dvs., cât și vânzătorul vor semna documentele pentru a închide afacerea.
  • De exemplu, dacă aveți un împrumut bancar pentru a vă finanța achiziția, un reprezentant din partea băncii ar putea participa la închidere.
  • Orice parteneri din afacerea dvs. participă, de asemenea, la închiderea și semnează documentele de închidere.
    • Metoda 3 din 4:
    Construirea sau renovarea proprietății comerciale
    1. Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 12
    1. Aplicați pentru permisele de construcție dacă intenționați să construiți pe site. Dacă începeți doar în domeniul imobiliar comercial, este mai bine să începeți cu o clădire existentă decât să cumpărați terenuri și să vă construiți. Cu toate acestea, dacă intenționați să construiți, primiți mai întâi un permis de construcție de la administrația dvs. locală.
    • În mod tipic, vor exista o mulțime de inspecții și rapoarte care trebuie completate și depuse, cum ar fi studiile de fezabilitate și impactul asupra mediului, înainte de a obține permisele finale pentru a construi. Acest proces poate dura câteva luni la minimum. Este posibil să nu puteți asigura finanțarea completă pentru proiectul dvs. până când aveți permise de construcție din partea guvernului dvs. local.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 13
    2. Închiriați contractori pentru a finaliza lucrările de proiectare și construcție. Dacă construiți o nouă structură (sau renovarea substanțială a unei structuri existente), puneți împreună o echipă de designeri și constructori pentru a face acest lucru. Începeți interviul și alegerea echipei dvs. cât mai curând posibil după ce vă închideți afacerea. S-ar putea să începeți chiar și arhitecți și planificatori înainte de a vă închide. Pentru o clădire nouă, închiriați următoarele:
  • Arhitect: Pentru designul nou al clădirii
  • Arhitectul peisajului: proiectează plante și copaci din jurul clădirii pentru apel natural
  • Ingineri mecanici, instalații sanitare și electrice: Asigurați-vă că aceste sisteme sunt până la cod și funcționează eficient
  • Inginer civil: Asigură strategia dvs. de dezvoltare adresează cerințelor de mediu, topografie și utilități
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 14
    3. Trimiteți planuri către guvernul dvs. local pentru examinare. Multe guverne locale necesită planuri pentru ca clădirile noi să fie aprobate de o comisie sau de comisie de revizuire înainte de începerea echipei dvs. pe proiect. Pe baza acestei revizuiri, este posibil să aveți studii suplimentare care trebuie făcute înainte de a continua cu construcția.
  • De exemplu, dacă construiți în apropierea unei zone rezidențiale, consiliul local ar putea dori un studiu al valorii de zgomot sau de trafic pe care site-ul dvs. de construcție îl va genera înainte de a vă aproba proiectul.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 15
    4. Coordonarea construcției clădirii dvs. În acest moment, echipa de construcție pe care ați asamblat va fi în mare parte responsabilă de proiect. Cu toate acestea, este totuși sarcina dvs. să vă asigurați că diferiții membri ai echipei dvs. comunică în mod corespunzător, iar proiectul este finalizat la timp și în constrângerile dvs. bugetare.
  • Guvernul local va asigura inspecții periodice în timp ce construcția se desfășoară. Asigurați-vă că echipa dvs. este informată despre acestea și este pregătită să primească inspectori atunci când apar.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 16
    5. Aranja ca inspectorii de constructii pentru a evalua proprietatea. Regulile de stat și locale determină dacă un spațiu este potrivit pentru chiriașii comerciali. Chiar dacă ați făcut doar îmbunătățiri la o structură existentă, sunt necesare inspecții înainte de a putea avea locațiuni în spațiu.
  • Multe reglementări de stat și locale necesită inspecții în orice moment, o proprietate se schimbă mâinile - chiar dacă nu faceți nimic pentru a schimba structura. Avocatul dvs. va avea mai multe informații despre acest lucru.
  • Inspectorii de clădiri emite o "Certificat de ocupare" Când clădirea dvs. este aprobată. Aceasta înseamnă că sunteți pregătiți ca chiriașii să se mute și să marcheze în general sfârșitul fazei de construcție a dezvoltării imobiliare comerciale.
  • Dacă ați construit o nouă structură (sau a renovat substanțial o structură existentă) la standardele verzi, puteți lua în considerare și obținerea structurii dvs Leed certificat.
    • Metoda 4 din 4:
    Gestionarea activelor dezvoltate
    1. Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 17
    1. Vindeți proprietatea dezvoltată dacă nu doriți să o gestionați. După construirea unei noi structuri sau renovarea substanțială a unei structuri existente, ar putea face mai mult sens să-l vindeți - mai ales dacă aveți ochiul pe un alt proiect de construcție. Discutați cu consilierii dvs. profesioniști (și partenerii, dacă le aveți) pentru a decide ce funcționează cel mai bine pentru a vă satisface obiectivele.
    • S-ar putea, de asemenea, să puteți utiliza proprietatea ca garanție pentru a obține un împrumut pe un proiect mai mare, mai degrabă decât să-l vândă direct.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 18
    2. Găsiți chiriași care se completează reciproc dacă vă aflați leasing. Dacă aveți doar spațiu pentru un singur chiriaș, aceasta nu va fi o problemă. Cu toate acestea, dacă aveți o dezvoltare cu mai multe spații de birouri sau de magazine, căutați un amestec de chiriași care funcționează bine împreună și pot beneficia unul de celălalt.
  • Chiriașii lucrează de obicei prin agenți imobiliari, astfel încât procesul comercial de leasing imobiliar poate arăta mult mai mult cum ar fi cumpărarea decât leasingul. Acest lucru are sens dacă considerați că un contract de leasing comercial este de obicei de 10 ani sau mai mult.
  • Discutați direct cu agenții. Lăsați agenții imobiliari comerciali în zona dvs. să știe ce fel de chiriași pe care îi căutați și ei vor vedea dacă au un client care se potrivește.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 19
    3. Negociați contractele de leasing cu potențialii chiriași. Leasingul comercial sunt un pic mai complex decât închirieri rezidențiale, deci nu există, de obicei, un șablon pe care îl puteți utiliza. Mai degrabă, negociați termenii specifici cu fiecare chiriaș. Închiriați un avocat pentru a lucra cu dvs. cu privire la negocieri, precum și pentru a întocmi acordul final.
  • Deoarece contractele de leasing comercial durează în mod obișnuit aproximativ 10 ani, nu va trebui să treceți prin acest proces foarte des (atâta timp cât vă puteți păstra chiriașii).
  • Scopul pentru contractele de leasing în care plătesc chiriașii dvs. pentru tot, inclusiv toate utilitățile lor (numite a "Triple-Net Lease"). În acest fel, veți profita la maximum de investiția dvs. cu mai puține responsabilități.
  • Imagine intitulată Dezvoltarea imobilului comercial Pasul 20
    4. Utilizați o echipă de management de proprietate dacă doriți să fiți mai mult. Gestionarea imobilului comercial necesită o mulțime de lucrări de zi cu zi, menținând nevoile chiriașilor, întreținerea și reparațiile. Dacă nu aveți o mulțime de experiență care să facă aceste lucruri sau ar prefera să vă petreceți timpul să faceți altceva, să angajați o companie de administrare a proprietății pentru a face acest lucru pentru dvs.
  • Adresați-vă profesioniștilor pe care i-ați asamblat când ați cumpărat proprietatea dacă au recomandări pentru o companie locală de administrare a proprietății.
  • Asigurați-vă că echipa atribuită proprietății dvs. se potrivește cu dimensiunea proprietății în sine și include un amestec de manageri de proprietate, administratori, contabili și ingineri de întreținere pentru a acoperi toate aspectele.
  • Înainte de a angaja o echipă de management al proprietății, întrebați despre certificările companiei și verificați acreditările lor cu consiliul de certificare.

    • sfaturi

    Dacă nu aveți o mulțime de experiență imobiliară, încercați investiții indirecte prin intermediul fondurilor comercializate de schimb (ETF) sau Trusturi de investiții imobiliare (Reits) ca o modalitate de a investi în imobiliare fără probleme de proprietate directă.
  • Unele zone necesită să aveți o licență pentru a deveni un dezvoltator comercial imobiliar. Înainte de a vă implica în procesul de cumpărare, discutați cu un avocat imobiliar pentru a afla ce cerințele sunt locul în care locuiți.
  • Familiarizați-vă cu vocabularul imobiliar comercial - fiind capabil "Vorbiți discuția" vă va asigura că oamenii vă vor lua în serios ca dezvoltator, chiar dacă începeți doar.

    • Avertizări

    Imobiliară comercială este o investiție mai riscantă decât imobiliară rezidențială. Dacă nu sunteți bine-versat în Ins și Outs of Imobiliare, asigurați-vă că aveți o mulțime de ajutor profesional și sfaturi din partea avocaților și agenților imobiliari.
    Partajați pe rețeaua socială:
    Similar