Cum se calculează venitul impozabil pe proprietățile de închiriere: 10 pași

Dacă dețineți proprietatea pe care o închirieți la chiriași sau la proprietatea de vacanță pe care o închiriați altora atunci când nu o utilizați, este posibil să aveți venituri impozabile de închiriere. Venitul de închiriere este supus impozitului obișnuit pe venit. Utilizați de obicei programul E, venitul suplimentar și pierderea pentru a calcula venitul dvs. impozabil pe orice proprietate pe care o dețineți și închiriați-o.

Pași

Partea 1 din 3:

Determinarea veniturilor brute de închiriere

1. Determinați dacă doriți să fiți o bază de numerar sau contribuabil la metode de acumulare. Baza de numerar este metoda mai comună. Cu o metodă de bază de numerar, raportați venituri de închiriere pe care le primiți în timpul anului fiscal.

Cu o metodă de angajamente, raportați venituri de închiriere bazate pe momentul în care o câștigi.

Imagine intitulată Calculați venitul impozabil pe proprietățile de închiriere Pasul 2

2. Adăugați toate sursele de venit din proprietățile dvs. de închiriere. Aceasta include chiria, chiria anticipată și următoarele:

Taxele plătite pentru a anula un contract de leasing-

Utilități și alte cheltuieli plătite de chiriaș-

Servicii sau proprietăți pe care le-ați primit pentru închiriere în loc de numerar și

Sumele de depozit de securitate pe care le decideți să păstrați, de obicei la terminarea contractului de închiriere. Acest lucru nu include depozitele de securitate pe care le primiți și intenționați să reveniți la chiriaș la terminarea contractului de închiriere. Dacă primiți un depozit de securitate al chiriei de primă și ultimele luni, aceste sume ar trebui incluse în venitul dvs. brut dacă sunt destinate să acopere chiria pentru acele luni.

Imagine intitulată Calculați venitul impozabil pe proprietățile de închiriere Pasul 3

3. Introduceți acest total pe linia 3 din programul dvs. E, după "Închirieri primite."Puteți lista venituri de închiriere pentru până la 3 proprietăți pe un singur program E. Programul oferă trei coloane pentru fiecare dintre cele 3 proprietăți. Asigurați-vă că adresele fizice pe care le listați sub 1a se potrivesc cu chiriile.

De exemplu, să presupunem că propriile case de închiriat pe strada principală 123 și 345 Mulberry Street. Listează casa principală de lângă "A" și casa stradală din Mulberry lângă "B." Când vă completați veniturile, asigurați-vă că ați pus chiria pe care o primiți pentru casa principală din coloana A și Chiria de case din strada Mulberry în coloana B.

În scopul exemplului, presupuneți că ați primit 100.000 de dolari în chirie pentru casa de pe strada principală și 80.000 de dolari în chirie pentru casa pe strada Mulberry.

Dacă aveți mai mult de 3 proprietăți de închiriere, trebuie să utilizați un formular suplimentar.

Partea 2 din 3:

Totalizarea cheltuielilor

1. Adunați și clasificați cheltuielile pe care le-ați suportat pe fiecare proprietate de închiriere. Puteți deduce cheltuielile pentru menținerea, conservarea și gestionarea proprietăților dvs. de închiriere. Cheltuielile din Schema E sunt împărțite în categorii specifice, cum ar fi publicitatea, comisioanele de administrare, reparațiile, furnizarea, impozitele și utilitățile.

Adăugați cheltuielile dvs. pentru fiecare categorie, apoi puneți această cantitate în caseta corectă. Ca și în cazul veniturilor, asigurați-vă că vă potriviți cheltuielile corecte din coloană pentru proprietatea corectă, dacă aveți mai multe proprietăți enumerate în program.

Imagine intitulată Calculați venitul impozabil pe proprietățile de închiriere Pasul 5

2. Calculați cheltuielile de depreciere. În timp ce reparațiile, cum ar fi pictura sau înlocuirea unui acoperiș, pot fi deduse dintr-o dată, îmbunătățirile cum ar fi adăugarea unei piscine sau instalarea unei noi izolații, în general, trebuie depreciate de mai mulți ani decât dedusă în anul pe care l-ați plătit pentru ei. Rețineți că cheltuielile de depreciere reduc baza de costuri a proprietății dvs. de închiriere și a mări orice câștiguri pe care le primiți atunci când vindeți în cele din urmă proprietatea.

În general, trebuie să vă luați costul sau altă bază fiscală pentru proprietate, să alocați acel cost pentru diferitele tipuri de proprietăți incluse în închirierea dvs. și apoi să utilizați tarifele, metodele și viața utilă specificată de IRS pentru acele tipuri de proprietăți la Găsiți deprecierea dvs. anuală.

Puteți aloca o parte din costul proprietății de aterizare (dacă închiriați o casă, nu un apartament). Uită-te la evaluarea fiscală locală și a vedea cum este alocată valoarea proprietății între clădire și îmbunătățiri față de teren. Nu obțineți o deducere de amortizare pentru pământ.

De exemplu, dacă evaluatorul impozitului pe proprietate a alocat 20% din valoarea proprietății pentru ateriza, ați aloca 40.000 de dolari pentru aterizare (20% x 200.000 $), care nu este amortizată. Apoi, puteți aloca 160.000 de dolari (200.000 de dolari - 40.000 de dolari) clădirii, care ar fi amortizată peste 27 de ani.5 ani (care este lungimea tipică pentru imobilul rezidențial).

Proprietatea, cum ar fi gardurile sau mobilierul, de obicei, este amortizată utilizând metoda de echilibrare în declin. IRS indică faptul că trebuie să depreciați mobilierul folosind 200% sold în declin. Pentru a vă găsi amortizarea anuală, consultați tabelele soldului în declin publicate de IRS.

Imagine intitulată Calculați venitul impozabil pe proprietățile de închiriere Pasul 6

3. Adăugați toate cheltuielile dvs. în fiecare categorie, inclusiv deprecierea și introduceți totalul on-line 20 din programul dvs. E. De exemplu, să presupunem că aveți cheltuieli în valoare totală de 50.000 de dolari pentru casa principală de stradă. Ați introduce această sumă pe linia 20 în coloana A. Dacă ați avea 80.000 de dolari în cheltuieli pentru casa stradală din Mulberry, această sumă ar merge pe linia 20 în coloana B.

Partea 3 din 3:

Găsirea venitului impozabil

1. Scaderea cheltuielilor dvs. totale pe linia 20 din venitul dvs. total pe linia 3 și introduceți rezultatul pe linia 21. În general, această sumă va fi venitul dvs. impozabil din proprietatea dvs. de închiriere. Dacă suma este negativă, aveți o pierdere asupra proprietății dvs. de închiriere. Va trebui să consultați alte formulare pentru a determina dacă pierderile dvs. sunt deductibile.

Imagine intitulată Calculați venitul impozabil pe proprietățile de închiriere Pasul 8

2. Introduceți orice sumă pozitivă de la linia 21 pe linia 24. Dacă aveți pierderi, acestea nu ar trebui incluse pe această linie. De exemplu, de când ați primit 100.000 de dolari în chirie pentru casa principală de stradă, dar numai 50.000 de dolari în cheltuieli, venitul dvs. pe casa principală a casei este de 50.000 de dolari. Deoarece veniturile și cheltuielile pentru Casa stradală din Mulberry sunt exact aceleași, nu aveți venituri de închiriere pentru această proprietate.

Imagine intitulată Calculați venitul impozabil pe proprietățile de închiriere Pasul 9

3. Introduceți orice pierderi pe linia 25. Aceasta include orice pierderi imobiliare de închiriere deductibile pe care le-ați introdus pe linia 22 după calcularea pierderilor de activitate pasivă utilizând formularul 8582. Pierderile de activitate pasivă sunt complicate, dar, în general, puteți deduce până la 25.000 de dolari pe an în pierderi de proprietăți de închiriere dacă aveți un venit brut ajustat de mai puțin de 100.000 de dolari.

Imagine intitulată Calculați venitul impozabil pe proprietățile de închiriere Pasul 10

4. Adăugați linii 24 și 25 și introduceți rezultatul pe linia 26. Această sumă este venitul dvs. total de închiriere impozabil și ar trebui să fie inclus pe 1040 dvs.

Pentru a termina exemplul, venitul dvs. total de închiriere impozabilă pentru cele două case pe strada principală și strada Mulberry ar fi de 50.000 de dolari.

sfaturi

Dacă furnizați servicii substanțiale, cum ar fi serviciile de servitoare pentru confortul chiriașilor dvs., ar trebui să utilizați programul C, profit sau pierdere din afaceri pentru a raporta veniturile de închiriere, mai degrabă decât programul E. Programul E este utilizat dacă furnizați numai servicii de bază, cum ar fi utilitare sau colectare de gunoi.

Dacă vă calificați ca un profesionist imobiliar, este posibil să puteți deduce mai multe pierderi de închiriere. Vorbiți cu un consilier fiscal pentru mai multe informații.

Dacă dețineți o proprietate comercială și închiși spațiul către o afacere pe care îl aveți și executați, se pot aplica reguli speciale care vă permit să luați pierderi asociate cu proprietatea. Pentru înțelegerea și utilizarea acestor oportunități de planificare fiscală, vorbiți cu un consilier fiscal.

Avertizări

Orice plăți pe care le primiți după un exercițiu de chiriaș O opțiune de cumpărare sunt tratați ca venituri din vânzări mai degrabă decât venituri de închiriere.

Dacă utilizați personal o casă de vacanță pentru mai mult de 14 zile într-un an sau mai mult de 10% din zilele pe care le închiriați la alții la un preț de piață echitabil - oricare dintre acestea este mai mare - nu este clasificat ca o proprietate de închiriere de impozitare scopuri.

Partajați pe rețeaua socială: